Cessione d'azienda e Locazione commerciale: chi risponde dell'inadempimento?

L'ordinanza della Corte di Cassazione n. 32869 del 17 dicembre 2025 si è occupata del regime della locazione commerciale nell'ipotesi in cui l'immobile locato sia coinvolto in un'operazione di cessione d'azienda.

Il riferimento normativo fondamentale è rappresentato dall'articolo 36 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetta "legge sull'equo canone"), il quale disciplina la sorte del contratto di locazione ad uso non abitativo in caso di trasferimento dell'azienda. La disposizione prevede che il conduttore possa cedere il contratto di locazione — anche in assenza del consenso del locatore — purché la cessione avvenga contestualmente al trasferimento dell'azienda, sia esso effettuato a titolo di vendita, usufrutto o affitto.

La ratio della norma risponde all'esigenza di garantire la continuità dell'attività imprenditoriale, consentendo al soggetto che acquisisce l'azienda di subentrare nel rapporto locatizio senza dover necessariamente ottenere il previo assenso del proprietario dell'immobile. Al contempo, il legislatore ha inteso apprestare una tutela adeguata al locatore, il quale, per effetto dell'operazione, si trova a dover fare affidamento su un nuovo soggetto — il cessionario — la cui solvibilità potrebbe non essere nota o accertata al momento del trasferimento.

Natura della responsabilità del cedente

Il meccanismo di tutela previsto dall'articolo 36 della Legge n. 392/1978 si fonda su un regime di responsabilità solidale tra cedente e cessionario. In particolare, qualora il locatore non rilasci al cedente una dichiarazione espressa di liberazione dalle obbligazioni contrattuali, il cedente medesimo rimane vincolato al rispetto di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, ivi inclusi il pagamento dei canoni e degli oneri accessori.Ciò significa, in termini concreti, che la sola cessione dell'azienda — ancorché regolarmente perfezionata e comunicata al locatore — non è sufficiente a estinguere automaticamente le responsabilità del cedente verso il proprietario dell'immobile. 

Il vecchio conduttore continua a rispondere delle obbligazioni contrattuali a meno che non intervenga una liberazione esplicita e formale da parte del locatore, la quale costituisce un atto di natura negoziale che deve risultare in modo inequivoco dalla documentazione contrattuale. 

Questa impostazione normativa attribuisce al locatore una garanzia di notevole solidità: in presenza di più soggetti obbligati, la sua posizione creditoria risulta rafforzata dalla possibilità di rivolgersi all'uno o all'altro dei debitori per ottenere l'adempimento delle prestazioni dovute.

Il principio di diritto espresso Corte di Cassazione

Il contributo più significativo dell'ordinanza n. 32869/2025 riguarda la definizione delle modalità processuali con le quali il locatore può agire in giudizio in caso di inadempimento, e in particolare la questione se egli sia tenuto a citare simultaneamente cedente e cessionario oppure se possa scegliere liberamente nei confronti di quale soggetto instaurare il giudizio.La Suprema Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: tra cedente e cessionario non sussiste litisconsorzio necessario. 

In altre parole, il locatore che intenda agire per la risoluzione del contratto di locazione o per il recupero dei canoni insoluti non è processualmente obbligato a convenire in giudizio entrambi i soggetti nello stesso procedimento.Le conseguenze applicative di tale principio sono di rilievo:

1. Autonomia delle azioni giudiziarie: il locatore può instaurare il giudizio nei confronti del solo cedente oppure del solo cessionario, scegliendo il soggetto contro il quale agire in base a valutazioni di opportunità, tra cui la consistenza patrimoniale dei debitori.

1. Litisconsorzio facoltativo: cedente e cessionario possono essere convenuti nello stesso giudizio, ma ciò non costituisce un obbligo procedurale. La loro partecipazione congiunta al processo è meramente facoltativa, non imposta dalla legge.

1. Limite all'autonomia processuale: l'obbligo di citare entrambi i soggetti (litisconsorzio necessario) si configura unicamente nelle ipotesi in cui la controversia investa la validità o l'efficacia del contratto di cessione in sé considerato, non già le vicende del rapporto locatizio, quale il mancato pagamento dei canoni.

Il beneficio d'ordine (beneficium ordinis)

Sebbene il regime di solidarietà passiva consenta al locatore una significativa libertà di azione, la giurisprudenza — e l'ordinanza in commento ne offre conferma — riconosce in capo al cedente il cosiddetto beneficio d'ordine.

In forza di tale istituto, la responsabilità del cedente assume carattere sussidiario rispetto a quella del cessionario. Il locatore è tenuto a indirizzare le proprie pretese creditorie, in prima istanza, al nuovo conduttore — ossia al cessionario, quale attuale detentore dell'immobile e diretto beneficiario del contratto di locazione. Soltanto nell'ipotesi in cui quest'ultimo si renda inadempiente, il locatore potrà validamente rivalersi sul cedente originario per il soddisfacimento del proprio credito.Tale meccanismo risponde a un principio di equità sostanziale: il cedente, avendo dismesso l'azienda e abbandonato il godimento dell'immobile, mantiene una posizione di garanzia, ma non può essere chiamato a rispondere delle obbligazioni altrui prima che il debitore principale abbia dimostrato la propria incapacità o volontà di adempiere.

Implicazioni pratiche e profili di rischio

Le indicazioni operative che emergono dall'ordinanza n. 32869/2025 riguardano tutti i soggetti coinvolti nell'operazione.

Per il Locatore (Proprietario dell'immobile): la cessione dell'azienda non comporta, di per sé, un indebolimento della posizione creditoria del locatore. In assenza di una liberazione espressa del cedente, il proprietario dispone di una doppia garanzia e conserva la facoltà di agire giudizialmente nei confronti del soggetto patrimonialmente più capiente, senza l'onere di instaurare un unico procedimento nei confronti di entrambi. Ciò semplifica le operazioni di recupero del credito e riduce i costi processuali.

Per il Cedente (Venditore dell'azienda): la cessione dell'attività imprenditoriale non estingue automaticamente le responsabilità contrattuali verso il proprietario dell'immobile. È pertanto di primaria importanza, in sede di negoziazione del contratto di cessione d'azienda, adoperarsi per ottenere una liberazione scritta e formale da parte del locatore. Qualora ciò non fosse possibile o praticabile, si rende necessario prevedere nel contratto di cessione apposite clausole di manleva, nonché garanzie patrimoniali sufficienti da parte dell'acquirente, volte a tenere indenne il cedente da eventuali richieste del locatore derivanti dall'inadempimento del cessionario.

Per il Cessionario (Acquirente dell'azienda): in quanto conduttore attuale dell'immobile, il cessionario è il primo destinatario delle richieste di adempimento da parte del locatore. Nell'ipotesi in cui il cedente fosse costretto a soddisfare il credito del proprietario a causa dell'inadempimento del cessionario, quest'ultimo sarà tenuto al rimborso di quanto versato dal cedente, il quale potrà esercitare nei suoi confronti l'azione di regresso.